买房提前还清贷款有哪些讲究你知道吗？

    贷款买房的人总会思考一个问题。等他们收入增加变富了，什么时候提前还款才划算？经常有人在网上算，有的说是5年，有的说是10年，有的说是7、8年或者15年。其实长期以来关于贷款有三种错误的观点。

    错误观点1:等额本息意味着银行想赚更多的钱。

    主流还款方式有等额本息和平均资本，大家早就清楚了。区别在于等额本息的利息成本大于平均资本的利息成本。

    如果30年一步一步还，等额本息确实比一般资本多付347，100的利息。那么以此为标准来判定等额本息不经济是否正确呢？

    当然不是。等额本息的利息之所以比一般资本多，是因为初始等额本息还款方式中的本金少，剩余本金多，所以利息自然多。

    在两种还款方式中，银行只做一件事，就是根据你欠银行的钱，计算你当月应该还的利息，仅此而已。在这一点上，等额本息的计算方法与平均资本的计算方法完全相同，没有任何区别。

    错误观点2:提前还款时间点。

    很多人认为还房贷还款时间好，可以提前换钱弥补损失，少付利息。其实早还是没有什么好的还款时间的。下面的例子会告诉你为什么。

    假设我们选择10年后提前还款，那么这两种还款方式支付的金额为：

    平均资本：已还清本息，剩余本金(人民币666，667.2元，利息817，960.91元)(人民币1，333，332.8元)一次性还清=人民币2，817，960.91元。

    等额本息：已付本息(本金378，103.91元，利息895，582.09元)和剩余本金(1，621，896.09元)一次性还清=2，895，582.09元。

    也就是说，如果等额本息在10年后提前偿还，将额外支付利息人民币77，621.18元。看起来像是损失吗？

    其实还没完。你应该多算一点。10年平均资本本金将返还288，563.29元。如果这笔钱存入银行，就会产生利息。稍微计算一下，你会发现，这十年累计产生的利息，与10年前同等本金和利息的77，621.18元支付的利息非常接近。

    经过以上计算，你会发现等额本息和平均资本付出的价格完全一样。

    错误观点3:等额本息更适合提前还款。

    因为等额本息产生更多的利息，当你挣钱的时候，你急于还贷，存更多的利息。这种观点其实是错误的。为什么这么说？

    以2016年买房为例。有些去年买房的人可以得到15%的优惠，计算出来的利率只有4.1%左右。假设你手里的钱可以提前偿还，那么你有两个选择：

    一，你继续欠银行钱，继续按期付息，然后用这笔钱去找回报更高的项目。因为比较热门的理财项目高于4.1%的情况并不少见，你的理财回报肯定是超过付给银行的利息的。在这种情况下，你应该希望你欠银行的钱永远不会更好，因为这意味着你用银行的钱为自己创造收入，这所房子仍然是你的。

    换个思路，假设你有一套房抵押给银行，借1000万，利率4.1%。如果你用这笔钱以5.1%的利率扔出去，那么你每年就可以无所事事地筹集10万元。

    二，一次性还清，你的存款是0，然后继续一点一点存钱，然后理财。这和房子没关系。随着等额本息抚平你的还款压力，是否提前还款较大的区别在于谁持有属于银行的本金。

    如果你拿在手里，不还银行，你欠银行的债就可以用再融资产生的利息冲掉，甚至可以赚更多。