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买房提前还清贷款有哪些讲究你知道吗?

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买房提前还清贷款有哪些讲究你知道吗?

发布日期:2021-01-11 作者: 点击:

    贷款买房的人总会思考一个问题。等他们收入增加变富了,什么时候提前还款才划算?经常有人在网上算,有的说是5年,有的说是10年,有的说是7、8年或者15年。其实长期以来关于贷款有三种错误的观点。

    错误观点1:等额本息意味着银行想赚更多的钱。

    主流还款方式有等额本息和平均资本,大家早就清楚了。区别在于等额本息的利息成本大于平均资本的利息成本。

    如果30年一步一步还,等额本息确实比一般资本多付347,100的利息。那么以此为标准来判定等额本息不经济是否正确呢?

    当然不是。等额本息的利息之所以比一般资本多,是因为初始等额本息还款方式中的本金少,剩余本金多,所以利息自然多。

    在两种还款方式中,银行只做一件事,就是根据你欠银行的钱,计算你当月应该还的利息,仅此而已。在这一点上,等额本息的计算方法与平均资本的计算方法完全相同,没有任何区别。

    错误观点2:提前还款时间点。

    很多人认为还房贷还款时间好,可以提前换钱弥补损失,少付利息。其实早还是没有什么好的还款时间的。下面的例子会告诉你为什么。

    假设我们选择10年后提前还款,那么这两种还款方式支付的金额为:

    平均资本:已还清本息,剩余本金(人民币666,667.2元,利息817,960.91元)(人民币1,333,332.8元)一次性还清=人民币2,817,960.91元。

    等额本息:已付本息(本金378,103.91元,利息895,582.09元)和剩余本金(1,621,896.09元)一次性还清=2,895,582.09元。

    也就是说,如果等额本息在10年后提前偿还,将额外支付利息人民币77,621.18元。看起来像是损失吗?

    其实还没完。你应该多算一点。10年平均资本本金将返还288,563.29元。如果这笔钱存入银行,就会产生利息。稍微计算一下,你会发现,这十年累计产生的利息,与10年前同等本金和利息的77,621.18元支付的利息非常接近。

    经过以上计算,你会发现等额本息和平均资本付出的价格完全一样。

    错误观点3:等额本息更适合提前还款。

    因为等额本息产生更多的利息,当你挣钱的时候,你急于还贷,存更多的利息。这种观点其实是错误的。为什么这么说?

    以2016年买房为例。有些去年买房的人可以得到15%的优惠,计算出来的利率只有4.1%左右。假设你手里的钱可以提前偿还,那么你有两个选择:

    一,你继续欠银行钱,继续按期付息,然后用这笔钱去找回报更高的项目。因为比较热门的理财项目高于4.1%的情况并不少见,你的理财回报肯定是超过付给银行的利息的。在这种情况下,你应该希望你欠银行的钱永远不会更好,因为这意味着你用银行的钱为自己创造收入,这所房子仍然是你的。

    换个思路,假设你有一套房抵押给银行,借1000万,利率4.1%。如果你用这笔钱以5.1%的利率扔出去,那么你每年就可以无所事事地筹集10万元。

    二,一次性还清,你的存款是0,然后继续一点一点存钱,然后理财。这和房子没关系。随着等额本息抚平你的还款压力,是否提前还款较大的区别在于谁持有属于银行的本金。

    如果你拿在手里,不还银行,你欠银行的债就可以用再融资产生的利息冲掉,甚至可以赚更多。

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